在建工程减少85%！无新增土储、无新开工，上海临港上半年高增长成色几何？

上海临港（600848）近期发布2026年半年度报告。数据显示，上半年公司实现营业收入26亿元，同比下降5.11%；但利润总额达到10.21亿元，同比增长92.40%；归属于上市公司股东的净利润为5.6亿元，同比大幅增长130.83%。营收微降与利润翻倍之间的反差，折射出这家园区开发运营商正在经历的深刻转型。

投资收益驱动利润高增，转型成效初显

利润端的爆发式增长，主要来自产业投资业务的集中兑现。报告期内，公司投资收益达到4.53亿元，而上年同期为-0.25亿元；公允价值变动收益为2.63亿元，上年同期仅为0.07亿元。归母净利润5.6亿元中，有2.29亿元来自非经常性损益，其中持有及处置金融资产的公允价值变动损益贡献了2.63亿元。

投资端的靓丽表现，得益于公司近年来持续加大的产业投资布局。报告期内，公司通过产业投资基金投资的壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技等项目陆续实现境内外上市，稀宇科技、龙旗科技等企业也成功登陆港交所。公司围绕集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，深化“基金+直投”双轮驱动策略，推动产业投资逐步成为转型发展的重要增长动能。

与此同时，经营活动现金流净额大幅改善至-7.41亿元，较上年同期的-23.57亿元明显收窄。公司资产负债率为66.48%，较年初下降0.48个百分点，债务结构持续优化。园区租赁业务保持稳健，截至上半年末产业园区在租总面积约279.94万平方米，较年初增长1.2%。报告期内，公司下属园区企业营收规模超过5377亿元，园区企业固定资产投资总额约48.96亿元。

从收入结构看，上半年园区综合开发销售板块实现收入10.27亿元，同比微降2.55%；园区综合开发租赁实现收入13.36亿元，同比收缩9.03%；园区综合服务板块实现收入2.12亿元，同比增长8.98%。租赁收入已连续在半年度维度上超过销售收入，显示出公司业务结构从“重销售”向“重运营”的转变。

营收下滑与结构性隐忧不容忽视

然而，光鲜的利润数据背后，若干结构性隐忧同样值得关注。首先，营收的下滑并非偶然。上半年公司在建工程较上年末减少85.19%，主要系本期公司装修工程竣工转入长期待摊费用。公司表示这是“主动调整开发建设节奏、压缩结转规模”的结果，但销售端仍处于底部也是不争的事实，上半年签约销售金额仅6.9亿元，同比大幅下降68%。

其次，利润的高增长高度依赖于非经常性损益。扣除非经常性损益后的净利润为3.31亿元，同比增长54.71%——虽然增速可观，但与130.83%的归母净利润增速之间存在明显落差。这意味着若未来产业投资项目的上市节奏放缓或资本市场估值发生变化，公司利润的可持续性将面临考验。开源证券在研报中也指出，公司面临“地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期”等潜在风险。

此外，毛利率方面也出现了一定程度的下滑。上半年公司综合毛利率为51.41%，同比下降4.61个百分点；其中房产销售毛利率为41.2%，同比下降4.1个百分点；房产租赁毛利率为67.7%，同比下降5.8个百分点。

从行业环境来看，随着产业园区行业加快由增量开发向存量提质、由载体租售向产业生态运营转型，不同区域的产业园区在产业定位、载体产品、招商政策和专业服务等方面的竞争日趋激烈。上海临港能否在“园区运营+产业投资”的新模式下持续兑现增长预期，仍需时间检验。

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责任编辑：山上